Fraudes Contábeis Internas

As fraudes internas podem normalmente ser divididas em duas grandes famílias:

a) fraudes com registro nos livros contábeis.

Desta categoria fazem parte as fraudes que afetam diretamente o fluxo contábil ou de caixa da empresa. Exemplos são fraudes nos seguintes moldes:

• faturamentos irregulares (serviços não prestados, mercadorias não entregues, superfaturamento etc...);
• lançamento de pagamentos indevidos ou fictícios;
• reembolsos irregulares ou falsos (por viagens, despesas, ...);
• alterações, desvios e/ou roubos nos estoques de mercadorias ou nos bens da empresa;
• troca de dinheiro da empresa por recebíveis (muitas vezes pouco líquidos);
• lançamento de gastos "de consumo" irregulares;
• omissões ou falsificações nos registros de operações contábeis ou de recebimentos;
• falsificação de faturas ou documentos contábeis;
• operações financeiras irregulares.

Na maioria dos casos, este tipo de fraude pode ser detectado no momento dos pagamentos, ou seja da saída do dinheiro da empresa para a estrutura dos fraudadores.
Auditorias contábeis e internas bem executadas e profundas também costumam detectar este tipo de fraudes ou pelo menos seus indícios.

b) fraudes sem registro nos livros contábeis.

Desta categoria fazem parte todas as fraudes que não afetam diretamente o fluxo normal da contabilidade. Exemplos são fraudes nos seguintes moldes:

• descontos excessivos ou indevidos à clientes;
• freqüentes vendas em dinheiro (com descontos não transparentes e/ou sem emissão de nota fiscal e/ou sem o devido registro contábil) com desvio do valor;
• descontos de fornecedores não repassados à empresa;
• corrupção geral;
• ganho de comissões em troca de vantagens junto à empresa;
• desvio de clientes ou negócios da empresa para outra entidade (própria ou de terceiros);
• negociações de créditos ou dívidas;
• concessões e benefícios em favor de "amigos" ou outros tipos de conflito de interesses.

Este tipo de fraude envolve normalmente valores mais elevados que os das fraudes do tipo anterior.
Também é comum que este tipo de fraudes se repita regularmente e sem ser detectado ao longo de muito tempo.
Uma importante fonte para detectar este tipo de fraudes são pesquisas juntos à clientes e fornecedores e/ou informações recebidas por estes.

Para melhor identificar este problema contate um auditor externo regularmente.

 

FRAUDES

 

Os "papéis" de bancos

Este tipo de proposta tem normalmente como objetivo atrair um investidor desfrutando a comum ignorância e os mitos sobre os "mistérios" das transações e operações financeiras efetuadas pelos bancos.
O intermediário costuma oferecer altos rendimentos (acima de 20% ao ano chegando, às vezes, acima de 150%) com um investimento supostamente "seguro" que aproveitaria instrumentos exclusivos e de médio/curto prazo, típicos (segundo ele) dos grandes bancos internacionais. Em alguns casos o investimento exploraria situações excepcionais em alguns bancos (como fundos bloqueados que, porém, poderiam ser usados pra emitir BGs). Em outros casos desfrutaria descontos ou condições particulares na liberação de garantias, cartas de crédito ou outros instrumentos (muito usadas também as MTN - Medium Term Notes) que supostamente poderiam depois ser "negociadas" com lucro no mercado. Freqüentemente, para realizar o investimento, é preciso um depósito numa conta no exterior e uma procuração especial para alguém executar estas operações junto aos bancos. Isso tudo é mentira e o dinheiro simplesmente será "perdido" integralmente.

Uma variante comum no Brasil (que explora a carência e a fome de financiamentos externos) é a promessa (obviamente falsa e fraudulenta) de conseguir capital de giro ou outros financiamentos através de alguma fantasiosa operação envolvendo este tipo de "instrumentos". Muito comum é a oferta de supostas linhas de financiamento que exigem a apresentação de uma BG (Bank Guarantee - Garantia Bancária) para liberação dos fundos. Neste caso o objetivo do golpe é fazer a vítima pagar algum "custo" por alguma suposta razão (a desculpa dos golpistas), ou para adquirir os "instrumentos", tudo obviamente antes de ver o suposto dinheiro do financiamento...

Nenhum banco sabe nada sobre boa parte destes fantasmáticos instrumentos que são gerados e usados só no mundo mirabolante dos fraudadores. Alguns destes instrumentos realmente existem, mas com características, modalidades de emissão e usos totalmente diferentes dos propostos ou sugeridos. Se você ouvir algum dos seguintes termos, ou outros parecidos, sobretudo em relação à propostas de operações de financiamento ou aplicação, saiba que existe uma grande chance (se não a certeza) que estejam tentando uma fraude: "prime bank note / instrument / debentures / guarantees / letters of credit / MTN", "certified bank invoice/note", "fiduciary bank", "safekeeping", "certified draft", "one year and one day"...
Um caso a parte é representado pelos "Certificados Internacionais de Depósito" (International Certificate of Deposit, ou ICD), normalmente com valores de várias dezenas ou centenas de milhões de dólares, supostamente emitidos por grandes e seriíssimos bancos internacionais (tipo: J.P.Morgan, Bank of America, Citibank, Credit Suisse, UBS, ABN AMRO etc...) que são propostos com várias desculpas. Já vi, também, casos envolvendo o nome de bancos menores e menos internacionais, como o "Banco de la Nacion Argentina", e com valores menores (na casa de 1 a 5 milhões de USD), mas sempre dentro do mesmo esquema geral de golpe.

Na maioria dos casos a proposta básica é negociar estes documentos com um deságio, em função de alguma suposta urgência em ter liquidez.
Já registrei casos nos quais os golpistas alegavam ter conseguido viabilizar ótimas operações com estes papeis, sobretudo com safekeepings, e estarem prestes a receber uma "bolada". Neste caso eles contavam ter ficado sem liquidez por causa dos custos envolvidos com a operação, e solicitavam então um "pequeno" adiantamento (50-100 mil USD), necessário pra terminar algum processo ou fazer alguma viagem, se disponibilizando a pagar juros ou comissões/participações altas na hora, iminente, do recebimento da tal "bolada".
Já relataram, também, casos nos quais estes documentos foram ofertados como lastro/garantia para financiamentos ou em outros tipos de operações financeiras, inclusive para deixar mais acreditáveis histórias relativas a "Roll Programs" ou "HYIP" ou até como sinal em operaçõs de "aquisição" de empresas. É importante saber que estes documentos são, quase sempre, falsos completos ou no mínimo forjados a partir de modelos autênticos.

Muito comum, nestes últimos casos, o envolvimento do nome da Euroclear e de outras grandes e respeitáveis instituições como supostas custodiantes e avalizadoras destes falsos "instrumentos".
O conselho é sempre de não entrar em operações, sobretudo internacionais, envolvendo papéis deste tipo, ou, de forma geral, instrumentos não conhecidos com profundidade, sem ter o aval e acompanhamento profissional de alguém competente, independente e de total confiança.

Como praticamente todo mundo sabe, a revisão do ICONTERMS 2010 ficou pronta, aprovada, e após ajustes foi publicada em setembro/10. Entrou em vigor em 01/01/11. A tradução para o português foi feita, por determinação da CCI – Paris, em Portugal.

Ele ficou mais simplificado, considerando os termos disponíveis. Agora são apenas 11 termos. Desapareceram quatro dos cinco termos do grupo “D” do Incoterms 2000 e entraram dois novos.

Deixam de existir os termos DAF, DES, DEQ e DDU. O primeiro some também por nossa sugestão. E vai tarde, pois em nossa opinião de nada servia. Aliás, ele nem sequer representava o grupo “D”, de entrega. Na realidade ficaria melhor como pertencente ao grupo “F”, com nome de FAF (Free at Frontier). O próprio preâmbulo do DAF no Incoterms 2000 reza: “Delivered at Frontier means that the seller delivers when the goods are placed at the disposal of the buyer… at the named point and place at the frontier, but before the customs border of the adjoining country”. Se é antes da dívida alfandegária do país adjacente, então não é grupo de entrega, mas grupo “F”, semelhante ao FCA (Free Carrier)”.

Entram em seus lugares dois novos termos, muito mais claros e objetivos. O DAT (Delivered at Terminal), em que a mercadoria deve ser entregue num terminal, e DAP (Delivered at Place), em que a mercadoria é entregue num local que não seja um terminal. Assim, o grupo “D” passa a ser constituído de apenas três termos, em que os dois novos se juntam ao preservado DDP.

O DAT entra em substituição ao DEQ (Delivered Ex Quay), em que a mercadoria é entregue desembarcada do veículo transportador. O DAP entra substituindo os termos DAF, DES e DDU, em que a mercadoria é entregue colocada à disposição do comprador, pronta para ser desembarcada do veículo transportador. Ambas as colocações do próprio Incoterms 2010.

No DAT a mercadoria pode ser entregue num terminal portuário, nesse caso conforme o DEQ a quem substitui, ou num terminal fora do porto.

No DAP a mercadoria pode ser entregue no porto, ainda no navio, sem ser desembarcada, nesse caso conforme o seu antecessor DES. Ou em qualquer outro local, como o DAF e o DDU.

Esses dois novos termos, com certeza, facilitam as operações. Primeiro por serem mais claros e, prova disso, é o confuso DAF. Segundo, por agora termos menos termos, e mais abrangentes. E, em especial, pela sua transparência. DAT com entrega num terminal e DAP fora de um terminal, mesmo que dentro de um navio.

Outra mudança, muito boa e necessária, e que facilita a operação de entrega e o entendimento do instrumento, é com relação aos velhos e bons termos FOB, CFR e CIF. A entrega da mercadoria deixa de ser na amurada do navio (ship’s rail), ou seja, no espaço aéreo do navio, para ser entregue “a bordo (on board)”.

Também é recomendado que o local ou porto de entrega seja nomeado e definido o mais precisamente possível. Um bom exemplo, conforme o próprio Incoterms 2010, é “FCA 38 Cours Albert 1er, Paris, France, Incoterms 2010”. De forma a não deixar qualquer dúvida quanto ao preciso local da entrega.

Nos termos EXW, FCA, FAS, FOB, DAT, DAP e DDP, o local nomeado é o de entrega e onde ocorre a transferência do risco ao comprador. Nos termos CPT, CFR, CIP e CIF, o local nomeado difere do local de entrega. O local nomeado é aquele até onde o transporte é pago. O local de entrega, com transferência do risco, é aquele designado entre as partes, no país do vendedor.

Quanto aos modos de transporte, temos o grupo que pode ser usado com quaisquer deles e o grupo que pode ser empregado apenas no transporte aquaviário (marítimo, fluvial e lacustre). No primeiro grupo estão os termos EXW, FCA, CPT, CIP, DAT, DAP e DDP. No segundo grupo estão os termos FAS, FOB, CFR e CIF.

O Incoterms 2010 formalmente reconhece que pode ser utilizado para aplicação tanto nos contratos internacionais quanto nos domésticos. Com o uso no mercado interno fica mais fácil seu entendimento quando a empresa resolver vender sua mercadoria para fora do País, praticando o comércio exterior.

Cada Incoterm tem uma nota de orientação, que chamamos de preâmbulo. Estranhamente nesta atual revisão, diferente do Incoterms 2000, ela diz que este guia não faz parte do Incoterms 2010, mesmo estando nele, e que é apenas para orientação para escolha do termo adequado. Protestamos quanto a isso, em vão.

EXW – mantém-se igual

FAS – só para marítimo

FOB – só para marítimo

FCA – para todos os modais

CFR – continua o mesmo e só para marítimo

CIF – continua o mesmo e só para marítimo

CPT – continua igual para todos os modais

CIP – continua igual para todos os modais

DAP – novo – DAP – Delivered at Place

DAT – novo – DAT – Delivered at Terminal

DDP – continua igual

Foram excluídos: DAF; DES; DEQ; DDU

Sua empresa está apta a NAVEGAR ou NAUFRAGAR??

Uma empresa, seja ela familiar ou não, pode ser comparada a um barco pesqueiro em alto-mar.

Digo que pode ser familiar ou não, porque tratarei aqui com mais ênfase nas empresas dirigidas por famílias, onde nem sempre a organização é seu forte.

Como em um pesqueiro, a empresa precisa de uma meta, lucros e extremos cuidados para não “afundar”. E pede que todos os fatores internos e externos ligados a ela, sejam observados com o máximo de
atenção.

Esses fatores podem ser comparados e estudados um a um, e veremos uma grande ligação entre eles. Vejamos:

O Capitão: Num pesqueiro, é o capitão quem escolhe o rumo que todos irão seguir, escolhe as regras, quem embarca ou não. Cuida dos mantimentos e dos detalhes para o barco navegar. Numa tormenta, toma todas as decisões. E é o grande responsável em caso de um bom dia de pesca.

Assim se torna óbvio que numa empresa, o capitão é o dirigente ou o “dono”. Esses substantivos serão sempre utilizados no singular, pois, por mais que se trate de um grupo de dirigentes, ou de uma família que esteja à frente do negocio, as decisões precisam ser fruto de um consenso, visando ser as mais acertadas o possível.

Sabe-se que, num pesqueiro, por mais que o capitão escolha a rota e tome todas as decisões, ele precisa primeiro cuidar para que o mesmo continue navegando sem avarias. Para isso ele não pode ignorar nenhum fator que colabore para o mesmo. O casco tem de estar intacto, os tripulantes empenhados, o motor funcionando e as redes tem de trazer peixes.

Veremos a seguir que todos esses fatores são de suma importância, e podem ser comparados a um setor específico de todas as empresas.

O Casco

O casco é o setor mais importante numa embarcação. Ele não pode ser ameaçado nunca, pois mantém o barco flutuando e dá proteção a todos. Por esses motivos, antes de tomar qualquer decisão, o capitão precisa pensar no casco, e vez ou outra, mudar a rota para que o mesmo não seja ameaçado.

Por isso o casco se trata do financeiro das empresas. Nada pode ser feito sem antes o financeiro ser consultado e ter aprovado. Ele é o esqueleto da empresa, e uma vez que ele fique demasiadamente avariado a empresa tem grandes chances de ir à falência.

Por mais que o capitão queira seguir uma rota ele precisa prever os obstáculos no caminho e segurar o barco ou mudar a direção.

Se uma empresa familiar toma atitudes pensando somente na família, ela tem grandes chances de prejudicar seu financeiro, e por conseqüência abalar o sistema todo.

O financeiro precisa ser respeitado e escolher quando se pode abrir o cofre para investimentos ou precisa conter os gastos, evitando o pior para todos.

Muitas empresas familiares desrespeitam essa regra, investindo valores indevidos em bens pessoais, que não tem interesse para a empresa, resultando num acúmulo de dividas que pode se tornar perigoso.

O financeiro está sempre disposto a distribuir os lucros e fazer investimentos, mas requer que seu ritmo seja seguido à risca, com muito planejamento.

As redes de pesca.

As redes trazem os lucros para a tripulação. Elas pescam os peixes, que são o grande objetivo da viagem, e precisam fazer isso com o máximo de competência.

Sendo assim, as redes são chamadas de setor de compras nas empresas.

Num mercado com um grande número de concorrentes, principalmente quando se trata de micro e pequenas empresas, a diferença entre o quanto se gasta para produzir determinado produto e o preço final de venda, costumam ser cada vez mais próximos. Ou seja, para ganhar mercado as empresas costumam diminuir os lucros para alavancar as vendas. Sendo assim, o setor de compras é determinante para os lucros das empresas.

Uma vez que se compra bem e mantém uma boa relação com os fornecedores, melhorando prazos e garantindo a matéria prima, terá mais facilidade de vender no preço de mercado e mesmo assim lucrar uma boa porcentagem no final.

O gestor precisa exigir o máximo do setor de compras e nunca se dar por satisfeito. Sempre existe uma negociação que pode ser melhorada ou um novo fornecedor querendo entrar no mercado. Mas vale lembrar que a boa relação com o fornecedor é primordial, pois não adianta comprar mais barato se não tem garantia de entrega do produto.

Os tripulantes e os mantimentos

Num pesqueiro os tripulantes nunca devem estar descontentes. Se tal situação ocorrer, o primeiro resultado é a queda geral no rendimento, e por conseqüência uma quantidade menor de peixes fisgados.

Os tripulantes não podem ter fome nem sede. Precisam ter boas condições de trabalho e quase nunca trabalhar à exaustão. Digo “quase”,porque se o tripulante estiver contente e mantiver uma boa relação com sua equipe e capitão, quando se fizer necessário, seja numa tormenta ou num bom dia de pesca, ele vai trabalhar mais que o de costume sem reclamar.

Os tripulantes, é obvio, são os colaboradores da nossa empresa. Os mantimentos, o setor de RH.

Os colaboradores tem de estar contentes e comprometidos com os objetivos da empresa. Eles são a vitrine, e normalmente quem mantém o primeiro contato com os clientes.

Quem deve fazer esse quadro se tornar uma realidade é o setor de RH. E o gestor tem que tomar todo o cuidado para que ele obtenha sucesso.

Para um colaborador estar contente não existe nenhum mistério. Deve-se remunerar de acordo com o merecimento; elogiar o trabalho quando necessário; garantir que a carga horária seja justa e se encaixe nas limitações da equipe; dar treinamento adequado; aceitar as sugestões e críticas; aplicar modificações e melhoramentos quando se fizer necessário.

Por outro lado, o setor de RH tem de evitar os “piratas” que se encontram pelo caminho. Não deixando que estes permaneçam muito tempo na empresa e não contamine os bons colaboradores.

O Motor

O motor tem sempre que estar trabalhando. Nunca deve ser desligado. Vez ou outra ele diminui a potencia, e só para totalmente, mesmo que por pouco tempo, se o clima estiver bom e o mar cheio de peixes.

Falamos aqui do setor de marketing e propaganda. Pois sempre se disse que a propaganda é a alma do negocio.

Nem mesmo os maiores conglomerados empresariais do mundo deixam de divulgar sua marca e seus produtos. E não é possível que eles estejam enganados.

O marketing move a empresa e a faz alcançar novas metas e lucros.

Mas essa área, como todas as outras, precisa sempre respeitar as decisões do financeiro. E só pode estar a todo vapor quando todas as outras áreas estiverem funcionando com extrema precisão. Pois não adianta alavancar as vendas se não tem condições de atender a demanda.

O capitão

Todo pesqueiro que possui um sábio capitão está fadado ao sucesso.

É óbvio que sempre haverá tempestades no caminho, mas um bom capitão saberá escolher a rota menos perigosa. Saberá, também, respeitar todos os setores e os manterá em ordem. Pois ele sabe que a embarcação tem de continuar navegando e trazendo lucros para todos os tripulantes.

Numa empresa familiar, onde existem vários capitães, é preciso que todos tenham esse conhecimento e não pulem as etapas. Todos devem saber que o que tem de ser preservado é a saúde financeira da empresa, e a mesma tem de render frutos. Uma vez que a empresa estiver ameaçada, toda a família estará também, e isso acaba sendo prejudicial a todos.

A empresa tem de se manter firme no mercado e sempre continuar navegando.

A Percepção da Ecologia.

Não basta termos clareza do que precisa ser mudado a fim de conseguirmos uma relação mais harmônica da espécie humana com as outras espécies e o próprio planeta. É preciso sensibilizar e mobilizar a sociedade em direção a esse mundo melhor, por isso, aqueles que se comunicam com o público precisam falar uma linguagem que seja percebida por todos.

Muitas vezes, de tão conscientes da importância da mensagem que pretendem transmitir, os multiplicadores de opinião não se dão conta que suas palavras, apesar da atenção da plateia, não estão sendo compreendidas como imaginam. Para a maioria, meio ambiente é cuidar das plantas e dos bichos, como se a espécie humana não fizesse parte do planeta, assim, as pessoas nem sempre percebem as questões ambientais como o outro lado da questão social, não se dão conta que as mesmas forças e mecanismos que superexploram o meio ambiente são também as mesmas forças e mecanismos que superexploram o ser humano e produzem a concentração de renda, a miséria, a fome, as guerras.

Por outro lado, a população, por mais carente que seja, possui consciência ecológica, só que essa percepção é bastante romântica, associando-se mais à proteção das plantas e dos animais e menos à qualidade de vida da espécie humana, como se não fizéssemos parte da natureza. Para a maioria, lutar pelo fim das valas de esgotos e condições insalubres de trabalho nas fábricas não é fazer luta ecológica.

Os ecologistas, educadores ambientais, jornalistas especializados em meio ambiente, políticos e administradores públicos e privados precisam ganhar as ruas, conquistar o povo, mas antes devem rever sua linguagem e seus conceitos. Se quisermos a compreensão e a mobilização da sociedade para os temas ecológicos, devemos adaptar o ecologês às carências da nossa sociedade, partindo dos temas que a sociedade j domina e conhece para os que precisa conhecer a fim de construir uma melhor relação, mais harmônica, menos poluidora com seu meio ambiente e os outros seres vivos do planeta.

Sustentável sim, mas para quem?

Empréstimos x Caixa Eletrônico

"Fuja do empréstimo no caixa eletrônico".              

(Fonte: PROTESTE)

Apesar da facilidade, os custos são altos demais. E a burocracia para a desistência prejudica o consumidor.

Testamos o sistema de empréstimos em caixas eletrônicos em cada um dos grandes bancos brasileiros. E concluímos que contratar é simples e rápido, e que cancelar é quase impossível. Em nosso estudo, mostramos de forma clara que você pode ser iludido e enganado com essa aparente facilidade, que na verdade lhe induzirá ao endividamento.

Se você tem conta em banco e utiliza o caixa eletrônico, provavelmente já deve ter reparado na oferta de empréstimo “rápido e fácil!" que é constantemente oferecida. Apesar de tentadora, essa oferta pode se transformar em uma armadilha para o seu bolso, pois pode lhe instigar a contratar o empréstimo por impulso. E os custos não justificam essa comodidade, que em nosso teste se revela salgada demais para o seu bolso.

As instituições não alertam sobre os riscos desse tipo de operação. De todos os bancos analisados, apenas um não oferece empréstimos de forma insistente. Os bancos afirmam que seguem políticas de crédito conscientes. Mas constatamos que os bancos apelam ao fazer as ofertas, seduzindo o consumidor.

Postura dos bancos é abusiva

Ao analisar a movimentação bancária dos colaboradores que participaram do teste, pensávamos que as ofertas seriam similares. Entretanto, as ofertas variavam de R$ 4 mil a R$ 12 mil. As taxas também variam. E o mais grave é que alguns bancos anunciam um CET inferior ao verdadeiro.

As instituições criam empecilhos para quem contrata o empréstimo por impulso, dificultando ao máximo o cancelamento da transação. Essa postura é considerada abusiva pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC), por colocar o correntista em desvantagem exagerada.

O direito ao arrependimento, previsto em lei, não é respeitado, com o agravante de que não constavam nem nos caixas eletrônicos, nem nos sites das instituições as informações referentes ao cancelamento.

Veja na matéria de capa da revista Dinheiro & Direitos de dezembro as taxas desse tipo de operação e como cancelar esse serviço caso você contrate por impulso.

Estrangeiro dribla lei para comprar terra no Brasil, ou os brasileiros é que estão fazendo de tudo para rifar nosso país?

Agronegócios - 05/12/2011 - 07:18:25

Fundos exploram brechas de restrições impostas pelo governo para frear apetite de investidores de fora por propriedades. Fundos contornam a lei por meio de estruturas em que brasileiros atuam como sócios majoritários de negócio.
Um ano e meio após o governo impor restrições à compra de terras por estrangeiros, investidores internacionais exploram brechas da lei para continuar adquirindo propriedades rurais no país.
Parecer da AGU (Advocacia-Geral da União) de agosto de 2010 dificultou a aquisição de grandes extensões de terras por empresas controladas por estrangeiros.
Mas a Folha identificou três casos de fundos voltados para investimentos na comercialização de madeira, cujos acionistas são estrangeiros e que estão atuando no país após a adoção das restrições.
Esses grupos tentam contornar a legislação vigente por meio de estruturas nas quais os estrangeiros lideram os investimentos -o que pode lhes conferir peso para encabeçar decisões-, mas os brasileiros aparecem como sócios majoritários.
Para especialistas, essas estruturas envolvem riscos porque não basta que os brasileiros tenham o controle no papel. É preciso que mandem, de fato, nos negócios.
"Se o brasileiro é controlador no papel, mas na prática o controle está nas mãos de estrangeiros, o negócio pode ser considerado ilegal", diz Luciano Garcia Rossi, sócio do Pinheiro Neto Advogados.
O The Forest Company (TFC), que tem sede no paraíso fiscal de Guernsey, adquiriu terras no Paraná e em Minas Gerais em 2011.
Documentos do TFC indicam que os empreendimentos florestais (para comercialização de madeira) pertencem 100% ao fundo.
Seus gestores alegam que, embora sejam os únicos donos do negócio, compraram as terras em parceria com um sócio local majoritário.
Por meio da parceria, a empresa brasileira cedeu ao TFC o direito de uso da superfície da terra, modalidade de negócio que, segundo advogados, não foi citada pela AGU.
Outro fundo que vai tentar utilizar uma brecha da lei é o VBI Timberland Fund.
Os gestores do VBI são brasileiros, mas sua intenção é captar US$ 350 milhões com clientes internacionais para investimento no país.
A Folha teve acesso à apresentação feita pelos gestores a potenciais cotistas do VBI.
A proposta indica que a totalidade dos recursos para a realização dos investimentos virá do exterior (ver quadro na página B3). Mas parte do dinheiro entraria no Brasil sob a forma de empréstimo a uma empresa constituída aqui e controlada por brasileiros. Essa companhia nacional seria a sócia majoritária dos negócios (com 51%).
Segundo especialistas, embora todo o dinheiro venha de fora, o modelo parece compatível com a legislação porque a injeção de capital seria contabilizada como dívida. Pela lei das companhias abertas, endividamento não conta para o cálculo de controle.
O fundo Global Forest Patners (GFP) também teve seu nome associado a uma transação de terras em 2011.
A empresa holandesa Norske Skog divulgou comunicado em maio informando que tinha vendido terras no país para uma empresa, CMNPAR Four Participações, assessorada pelo GFP.
Procurado pela Folha, o presidente da CMNPAR, Edson Balloni, disse que o GFP era o principal responsável pelo investimento. O fundo negou a informação. Depois disso, Balloni mudou sua versão, afirmando que o GFP é sócio minoritário no negócio (fonte: Folha de S.Paulo)

Vamos enterrar os plásticos para limpar a atmosfera?

Essa estranha proposta é apresentada por um dos personagens do aclamado romancista americano Jonathan Franzen. Com teores naturalistas, ele vem se firmando com um dos mais importantes escritores atuais. Em suas obras, costuma traficar noções de ecologia. No livro The Corrections, pesquei uma declaração provocante de um dos personagens. A tese do personagem é a seguinte.

A história do carbono é a história do planeta. A Terra era muito quente 400 milhões de anos. A atmosfera então era irrespirável. Composta por metano e dióxido de carbono (gás carbônico). A Natureza ainda não tinha aprendido a decompor a celulose. Por isso, quando uma árvore caía, ficava no solo e era enterrada pela próxima árvore a cair. Era o período Carbonífero. A Terra era coberta por uma vegetação luxuriante. Durante milhões e milhões de anos, com as árvores caindo sucessivamente, quase todo o carbono que estava na atmosfera foi tirado do ar e enterrado sob o solo. E é lá que ele ficou até recentemente. São os depósitos de combustíveis fósseis, como carvão e petróleo.

Hoje, quando uma árvore cai, os fungos e micróbios digerem a celulose. E todo o carbono dos troncos, galhos, folhas e raízes volta para o ar. Nunca haverá outro Carbonífero. Porque não há como fazer a Natureza desaprender como biodegradar a celulose.

Quando o mundo ficou frio o suficiente, os mamíferos surgiram na Terra. Mas agora o mamífero mais esperto de todos começou a tirar o carbono dos depósitos subterrâneos e jogá-lo de novo na atmosfera. Enquanto queimamos o carvão, o gás natural e o petróleo, despejamos o carbono das profundezas da terra no ar outra vez. Quando tivermos terminado de queimar todo esse carbono, teremos a atmosfera pré-histórica outra vez. Uma atmosfera quente e estranha que ninguém viu na Terra durante 300 milhões de anos. Uma atmosfera que certamente não será boa para os mamíferos como nós.

A moral da história, para o personagem de Frazen, é que não se deve reciclar o plástico. É melhor mandar tudo para o depósito de lixo, onde ele será enterrado. “Vamos enterrar o carbono”, diz o personagem do escritor.

A história do carbono está certa. É uma bela maneira de apresentar a enrascada em que nos metemos. Mas enterrar o plástico não resolve. Porque a produção do plástico envolve a retirada de uma quantidade maior de petróleo do fundo da Terra, e a queima de boa parte do carbono. Para cada quilo de plástico produzido numa refinaria, outros quilos de carbono viram combustível que, queimado, alimenta a atmosfera de carbono.

O único jeito seria adotar uma estratégia hoje impossível: enterrar plástico derivado de biomassa, como o que algumas fábricas brasileiras estão fazendo a partir da cana de açúcar. Ele não é biodegradável, como um plástico comum. Pelo menos por enquanto, nenhum organismo consegue digerir esses plásticos, como acontecia no passado com a celulose. Se houvesse bastante plantação de cana, ela retiraria o carbono da atmosfera durante o crescimento, pela fotossíntese. Mas isso exigiria uma área tão grande de plantações de cana que talvez não houvesse espaço para cultivarmos alimento na superfície, nem construírmos nossas cidades. E levaria milhares de anos. É uma boa tese, mas não muito praticável.

Se isso fosse feito, o carbono do plástico de cana seria enterrado. Até que, talvez, algum organismo aprendesse a digerir esse material orgânico e transformá-lo em outra coisa, como aconteceu com os micróbrios que digeriram as florestas do Carbonífero e a transformaram em petróleo. Até que algum ser futuro, daqui a alguns milhões de anos, resolvesse cavar esse combustível e jogá-lo na atmosfera outra vez. Mas aí nós não estaríamos mais aqui para ver o resultado

Fonte: Época

Como recuperar sua empresa.

A falência de uma empresa é a morte de uma organização social, e não interessa a ninguém, e a Lei 11.101, de 2005, proporciona alternativas para se manter funcionando uma empresa insolvente.

Não adianta, entretanto, se dispor de recursos legais para manter viva uma empresa, caso não se supere as dificuldades que a levaram a essa situação, sendo necessário associar a assistência jurídica com procedimentos administrativos que permitam a recuperação desejada.

Pode-se assumir que na maior parte das vezes a insolvência não é desejada pelo empresário, muito pelo contrário, ele deve ter despendido o melhor dos seus esforços para que isso não acontecesse.

O Art. 145, de referida Lei, dispõe que: "O juiz homologará qualquer outra modalidade de realização do ativo, desde que aprovada pela assembléia-geral de credores, inclusive com a constituição de sociedade de credores ou dos empregados do próprio devedor, com a participação, se necessária, dos atuais sócios ou de terceiros". (o grifo é nosso).

Essa é uma disposição sábia, pois a figura do empresário é imprescindível para se viabilizar uma empresa e, a critério de julgador, a Lei permite que os antigos administradores sejam mantidos. Uma empresa sem empresário é um avião sem piloto.

Pode-se perguntar: qual a possibilidade de se recuperar uma empresa dirigida pelos que a levaram à insolvência?

Essa é uma pergunta preconceituosa por encerrar nela o julgamento e condenação do empresário, como sendo ele o responsável para insolvência da empresa. Fazer essa pergunta é o mesmo que atribuir sempre ao piloto a queda de um avião.

Na maior parte das vezes esse empresário construiu a empresa com muito esforço e competência, mas não conseguiu superar as dificuldades determinadas por ela ter reduzido poder de compra e de venda, suportar uma carga tributária asfixiante e uma burocracia absurda, tendo uma relação com seus empregados eivada de preconceitos e potencialmente conflitante, sustentada por uma legislação trabalhista irreal e uma carga previdenciária insuportável.

Esse empresário não é um incompetente, é, isso sim, um herói que lutou bravamente contra tudo e contra todos, e lutou quase sozinho, pois seus colaboradores empregados não têm o sentido de "pertencimento" e o único risco que correm é o de perder o emprego.

Certamente que recuperar uma empresa, mantida essa situação, é inviável, e como não se tem poder para alterar os óbices inerentes ao que se costuma chamar de "custo Brasil", só resta o caminho de modificar o que pode ser modificado, ou seja, a relação da empresa com seus colaboradores.

A viabilidade de uma empresa insolvente, e as potencialmente insolventes por não operarem com lucro, passa pelo estabelecimento de uma relação moderna entre os que dirigem a organização e os que são responsáveis pelos processos inerentes a ela, sejam eles de transformação ou administração.

A empresa deve ser uma equipe e os que trabalham nela ou para ela, parceiros. Ser parceiro, significa correr riscos, mas também usufruir os resultados. Ser parceiro, é ser tratado como adulto, ser respeitado, ter segurança, ter autonomia para decidir sobre o que lhe diz respeito e ter um sentido globalizante (sem feudos), e integrado (holístico).

O empresário deve conduzir a empresa no meio onde ela está inserida, despreocupado com a operacionalidade dela, despreocupação essa que somente a verdadeira parceria pode assegurar.

O papel de empresário é buscar negócios, atender de forma personalizada aos clientes, visitar fornecedores, conseguir inovações tecnológicas, atualizar-se, participar de associações empresariais, lutar para superar os obstáculos gerados pelo governo, e tantas coisas mais que ele geralmente não faz, por estar voltado para dentro de sua empresa, participando de reuniões improdutivas e preocupado com a necessidade de interferir no sistema operacional, sendo suas únicas atividades externas as de buscar dinheiro para suprir de recursos uma organização que não consegue sobreviver sem aportes externos de dinheiro.

Recuperar uma empresa é geralmente possível, mas essa é uma tarefa que o empresário sozinho não pode realizar, mas pode ser feita no sistema de parceria.

Então busque ouvir e aprender com parceiros que estão de fora do seu negócio e que possuem uma visão profissional e técnica, e não sentimental.

Profissionalise-se.....

BNDES: Garantias nas operações de captação de recursos.

O BNDES poderá dispensar a constituição de garantias?

Sim. A critério do BNDES poderá ser dispensada a constituição de garantia real e/ou garantia pessoal (fidejussória) de pessoas físicas e/ou jurídicas detentores de controle direto ou indireto da postulante/beneficiária, ou outras pessoas jurídicas, integrantes do mesmo grupo econômico.

As empresas que obtiverem dispensa de garantia real deverão assumir a obrigação de não constituírem, salvo autorização prévia e expressa do BNDES, garantias reais junto a outros credores, sem que seja prestado o mesmo tipo de garantia ao BNDES, em iguais condições e grau de prioridade. Quando houver dispensa de garantia real, deverá ser inserida cláusula contratual de desempenho que estabelecerá, caso a caso, índices financeiros mínimos.

A prestação de garantia real também poderá ser dispensada quando a colaboração financeira se der por intermédio de subscrição de debêntures com garantia flutuante, devendo a empresa assumir a obrigação de não alienar ou onerar bens do ativo, sujeitos a registros de propriedade, e a respectiva averbação desta obrigação.

As postulantes/beneficiárias que obtiverem dispensa de garantia pessoal deverão assumir obrigações que consubstanciem isolamento do risco, tais como limitação ou vedação de captação de empréstimos, distribuição de dividendos, realização de operações comerciais e prestação de serviços, entre a postulante/beneficiária e outras empresas do grupo econômico, em condições diferentes das praticadas no mercado, a serem estabelecidas, caso a caso, salvo quando as postulantes/beneficiárias forem companhias abertas listadas no Novo Mercado, no Nível 1 ou no Nível 2 de Governança Corporativa da Bolsa de Valores de São Paulo (Bovespa).

O que é o BNDES FGI - Fundo Garantidor para Investimentos?

O BNDES FGI - Fundo Garantidor para investimentos é um fundo de natureza privada, que tem por finalidade garantir o risco de financiamentos e empréstimos concedidos a micro, pequenas e médias empresas, e a pessoas físicas do segmento de transporte rodoviário de cargas que contratem operações destinadas à aquisição de bens de capital para sua atividade.

A garantia do BNDES FGI é concedida ao agente financeiro e permite contratação automática dentro dos produtos BNDES Finame, BNDES Automático e das linhas de financiamento do BNDES Exim. O beneficiário da garantia do BNDES FGI pagará um encargo, com o objetivo de cobrir o risco de crédito das operações e de propiciar o acesso ao crédito junto à instituição financeira. 

PREVINA-SE PARA LOCAR

Documentos exigidos para o locador, locatário e fiador

Locatário Pessoa Física

·  Fotocópia da Carteira de Identidade e CPF (do casal, se for o caso);

·  Fotocópia da Certidão de Casamento / Nascimento;

·  Fotocópia do Comprovante de residência (conta de água ou luz);

·  Referência Bancária e comercial;

· Comprovante de rendimento igual ou superior a 3 (três) vezes o valor do aluguel (contra-cheque de salário, carteira profissional, ou declaração de Imposto de Renda);

.  Certidão Cível, Criminal e de Protestos com até 30 dias de emissão;

.  Referências bancárias e comerciais (2 no mínimo).

Locatário Pessoa Jurídica

· Fotocópia da Carteira de Identidade e CPF dos representantes legais da empresa;

· Fotocópia do Contrato Social e suas alterações;

· Procuração que conceda poderes aos representantes legais, quando não constar do contrato social;

· Balanços patrimoniais dos dois últimos exercícios fiscais e balancete recente;

· Fotocópia do Comprovante de residência dos Responsáveis Legais pela empresa (conta de água ou luz);

· Fotocópia do Cartão de CGC e de Inscrição Estadual ou Municipal;

. Certidão Cível, Criminal e de Protestos com até 30 dias de emissão;

. Referências bancárias e comerciais (2 no mínimo).

Locador

· Carteira de Identidade e CPF ou, no caso de ser pessoa jurídica, contrato social, CGC e designação de poderes de seus representantes legais;

· Comprovante de propriedade ou domínio do imóvel.

Fiadores Pessoa Física

·  Fotocópia da Carteira de Identidade e CPF (do casal, se for o caso);

·  Fotocópia da Certidão de Casamento / Nascimento;

·  Fotocópia do Comprovante de residência (conta de água ou luz);

· Comprovante de rendimento igual ou superior a três vezes o valor do aluguel (contra-cheque de salário, carteira profissional, ou declaração de Imposto de Renda);

·  Fotocópia da escritura definitiva registrada em cartório de casa, apartamento ou salão comercial (certidão atualizada de ao menos 30 dias do registro de imóvel);

·  Fotocópia do valor venal do imóvel (capa azul do último exercício);

·  Referência bancária ou comercial;

·  Certidão de ônus Reais + Cópia do último IPTU do imóvel;

.  Certidão Cível, Criminal e de Protestos com até 30 dias de emissão.

Fiadores Pessoa Jurídica

· Fotocópia da Carteira de Identidade e CPF dos representantes legais da empresa;

· Fotocópia do Contrato Social e suas alterações. Verificar se existe permissão explícita no contrato para conceder fiança para terceiros, coligadas, funcionários ou contratados, conforme o caso do locatário;

· Procuração que conceda poderes aos representantes legais, quando não constar do contrato social;

· Fotocópia do Comprovante de residência dos Responsáveis Legais pela empresa (conta de água ou luz);

· Balanços patrimoniais dos dois últimos exercícios fiscais ou balancete do mesmo período;

· Fotocópia do Cartão de CNPJ, de Inscrição Estadual e Municipal.

. Certidão Cível, Criminal e de Protestos com até 30 dias de emissão;

. Referências bancárias e comerciais (2 no mínimo).

 Dicas úteis

As chaves do imóvel pretendido só serão entregues após a devolução do Contrato de Locação assinado pelo inquilino e fiadores, com firmas reconhecidas em cartório. Lembre-se que a assinatura do contrato deve ser feita no ATO pelas partes. Não permita que uma ou outra parte leve-o para ser assinado posteriormente. Assine na hora.

Não permita que o futuro locatário(a) entre no imóvel sem o contrato assinado, pois se assim permitir o locatário poderá alegar que firmou com você locador um Contrato Verbal, admitido pela legislação especial em vigor.

O locatário deve solicitar do locador um "LAUDO DE VISTORIA PRÉVIA", para identificar "in loco", inclusive, as reais condições do imóvel. Este LAUDO deverá ser parte integrante do contrato.

Fotografe tudo que estiver a sua vista dentro e fora do imóvel, tanto locador como locatário, pois assim se torna mais seguro no momento da restituição do imóvel identificar as condições que este se encontrava e passou a se encosntrar ao término do contrato.

Não exerça excessos no contrato, ou seja: exigir garantias excessivas ou subtrair ditames legais indispensáveis e obrigatórios aos instrumentos contratuais, pois poderá estar condenando definitivamente o instrumento de contrato à plena nulidade.

Não se esqueça das "TESTEMUNHAS" devidamente qualificadas, pois sem estas o documento é "NULO".

Loque por períodos de, no máximo, 12 meses, mesmo nos casos de locação não-residencial (antiga locação comercial). As alterações da Lei do Inquilinato em 2010 modificaram algumas situações, mas que podem ser perfeitamente interpretadas neste sentido. O menor prazo é interessante para o locador e o maior para o locatário, mas quem é o proprietário do imóvel? Está aí a primeira grande barreira a ser negociada entre as partes.

E por último, TENHA A LEI DO INQUILINATO "a tira colo" o tempo todo, mas não dê uma de "doutor adevogado", achando isso ou aquilo, imaginando ser o detentor de "todas as interpretações da lei", pois o desagrado poderá ser muito grande.

Bons negócios....

Arrendando uma EMPRESA

Como funciona o arrendamento de uma empresa? 

 O arrendamento de uma empresa é a espécie de contrato de locação especial através do qual o proprietário de um estabelecimento empresarial transfere para terceiro o uso temporário desse estabelecimento mediante o pagamento de um valor previamente combinado. 

 Estabelecimento empresarial é o conjunto de bens, equipamentos, estoques, máquinas, tecnologia, enfim tudo aquilo essencial de que o empreendedor dispõe para exercício de uma atividade econômica.

Diferença entre estabelecimento e pessoa jurídica:

É importante não se confundir pessoa jurídica com seu estabelecimento. Pessoa jurídica é a empresa legal e regularmente constituída, tanto na forma de empresário individual ou de sociedade, possuindo, inclusive, inscrição no CNPJ – Cadastro Nacional de Pessoas Físicas.

Assim, no caso do arrendamento, o que é “alugado” para ser explorado temporariamente por terceiros não é a pessoa jurídica legalmente constituída, mas simplesmente o conjunto de bens e equipamentos essenciais para a realização de uma determinada atividade econômica.

Legislação sobre arredamento empresarial:

O arrendamento empresarial é regulamentado pelos artigos 1.144 e seguintes do Código Civil (Lei n.º 10.406/02).

De acordo com os mencionados artigos do Código Civil, para que este arrendamento tenha validade perante terceiros (fornecedores, clientes, órgãos de fiscalização entre outros), será necessário a elaboração de um contrato escrito, devendo tal contrato ser registrado na Junta Comercial e também publicado na imprensa oficial.

Termos do contrato de arrendamento:

O contrato de arrendamento empresarial deverá ser elaborado por um profissional da área jurídica seguindo o que tiver sido combinado entre arrendador e arrendatário. Não faça um contrato de "achismo", pois uma gama infinita de "empresários" se acham "ADVOGADOS".

O proprietário dos bens e equipamentos a serem arrendados deverá negociar previamente as condições gerais de tal arrendamento, em especial aqueles relacionados ao preço e condições de seu pagamento, bem como o seu prazo de duração. Durante a vigência do arrendamento, é proibido que o arrendante faça concorrência direta ao arrendatário.

Contrato de locação do imóvel:

Além do contrato escrito de arrendamento, as partes deverão ter especial cuidado com o contrato de locação do imóvel a ser utilizado. Pode optar pela elaboração de um novo contrato entre arrendatário e o proprietário do imóvel, por prazo nunca inferior ao de duração do próprio arrendamento, ou quando houver permissão do proprietário, redigir o contrato de sublocação do imóvel entre o arrendador e o arrendatário, tomando-se o mesmo cuidado em relação ao seu prazo de duração.

Por último vale lembrar que por se tratar de arrendamento, ou seja, da locação dos bens e equipamentos, deverá o arrendatário regularizar a abertura da nova empresa que deles se utilizará.

O juiz Alexandre Nery de Oliveira esclareceu que "o eventual fim do arrendamento, restituindo à empresa todo o domínio sobre as coisas do estabelecimento, faz com que os atos praticados pelo arrendatário, inclusive a ordem processual, sejam validados e havidos como se praticados pelo arrendante". Para o magistrado não há vício processual de forma a macular o processo original, como alegado na ação rescisória ajuizada. (AR 00168 -2007-000-10-00-5)

Bons negócios...

Adjudicação

Adjudicação é o ato judicial mediante o qual se declara e se estabelece que a propriedade de uma coisa seja bem móvel ou bem imóvel, transfere de seu primeiro dono para o credor, que então assume sobre a mesma todos os direitos de domínio e posse inerentes a toda e qualquer alienação. Também pode ser usado para descrever a última fase do processo de licitação, na seara administrativa, que nada mais é do que o ato que dá a expectativa de direito ao vencedor da licitação, ficando o Estado obrigado a contratar exclusivamente com aquele. 

O Estado poderá não firmar o contrato administrativo; porém, se o fizer, terá de ser com licitado, ou seja, o vencedor. No Processo Civil Brasileiro, sendo executável uma decisão judicial condenatória e o devedor não pagar espontaneamente, haverá a penhora de bens suficientes para o cumprimento da obrigação. Tais bens penhorados serão submetidos à avaliação para serem alienados em hasta pública, ou seja, leilão público.

Atualmente, com a reforma processual através da Lei nº 11.382 de 2006, visando maior celeridade, a adjudicação pode ser de imediato requerida pelo credor, antes da designação da praça desde que por preço não inferior ao da avaliação. A adjudicação, portanto, é também uma forma indireta de satisfação do credor, guardando semelhança nesse ponto com a dação em pagamento que é quando o credor aceita que o devedor dê fim à relação de obrigação existente entre eles pela substituição do objeto da prestação. Ou seja, o devedor realiza o pagamento na forma de algo que não estava originalmente na obrigação estabelecida, mas que a extingue da mesma forma. É forma indireta porque o credor, tendo uma decisão judicial que lhe reconhece o direito de haver do devedor uma quantia líquida em dinheiro, aceita substituir tal quantia ou parte dela pelo valor do bem adjudicado.

A adjudicação considera-se perfeita e acabada com a lavratura e assinatura do auto pelo juiz, pelo adjudicante, pelo escrivão e, se for presente, pelo executado, expedindo-se a respectiva carta, se bem imóvel, ou mandado de entrega ao adjudicante, se bem móvel conforme determina o artigo 685-B do Código de Processo Civil. Quando for o caso de bem imóvel, expedir-se-á carta de adjudicação, contendo a descrição do imóvel, a cópia do auto de adjudicação e a prova de quitação do imposto de transmissão. A matrícula é parte do livro do competente Registro de Imóveis onde se encontra todo o histórico do imóvel, composto por registros e averbações no Cartório competente. Se no caso de compra e venda voluntária, lavra-se uma escritura que deve ser registrada no Registro de Imóveis para a aquisição da propriedade, na adjudicação lavra-se a Carta de Adjudicação que equivaleria a uma escritura, sendo também registrada no Registro de Imóveis competente. 

 No caso de inventário judicial, decorrente do falecimento de pessoa que deixou bens, haverá ao final a partilha desses bens - no caso de vários herdeiros - ou adjudicação dos bens ao único herdeiro. Nesse caso, também é expedida Carta de Adjudicação a esse herdeiro e, se for o caso de vários herdeiros, é expedido formal de partilha. 

Dentre as formas de Adjudicação encontramos a Adjudicação na Execução, Adjudicação na Licitação, Adjudicação Compulsória, Adjudicação Trabalhista e Adjudicação em Inventário. Algumas Empresas que devem ao Fisco estão utilizando produtos industrializados em estoque como moeda para pagar o débito. Para isso, é preciso que o bem seja avaliado e penhorado no processo de execução e aceito pelo credor (Estado) como forma de pagamento. Esta forma de pagamentos de débitos tributários tem sido adotada por algumas empresas que possam fornecer produtos ao Estado, como material de construção, peças automotivas, papel, dentre outras mercadorias que seja viável ao consumo do Estado e sem verba para comprar busque este artifício, pois alguns governos estaduais reconheceram a possibilidade de adjudicação. 

Esta opção é de grande valia para as Empresas tendo em vista que seu produto é cotado no valor de mercado e não de custo. As empresas podem levantar junto aos Governos o interesse por tal mercadoria que disponha assim o Estado não terá que iniciar processo para aquisição de mercadorias o que demandaria muito tempo além de verba disponível. Neste sentido, o Superior Tribunal de Justiça já entende ser procedente a Adjudicação inclusive com correção monetária da mercadoria. Em nosso escritório, já obtivemos diversos casos em que ocorreu o pagamento de débitos com a Adjudicação. 

MULTA CONTRATUAL - Qual o teto máximo legal???

Verifica-se que é muito comum haver dúvida por parte dos proprietários, inquilinos, imobiliárias, advogados e juízes sobre a possibilidade ou não de se estipular livremente o percentual de multa em cláusula penal moratória de um contrato de locação. Qual seria o limite para a multa: 2, 10% ou não há limite legal? Sem a pretensão de se exaurir o assunto, nestas poucas linhas, será exposta a interpretação jurídica que se considera como a mais adequada para o limite da cláusula penal em contratos de locação.

Primeiramente, o limite de 2% previsto no art. 52, § 1°, da Lei Federal nº 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor) não pode ser imposto às relações entre locador e locatário. Isso se deve pelo fato da relação locatícia não ser considerada como de consumo, pois é totalmente regida pela Lei Federal n° 8.245/1991 (A Lei do inquilinato). Esse é o entendimento que prevalece na doutrina e jurisprudência, de forma que o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, inclusive, editou a súmula n° 61 sobre o assunto, que expressa: "É válida, e não abusiva, a cláusula inserida em contrato de locação de imóvel urbano, que comina multa até o limite máximo de 10% sobre o débito locativo, não se aplicando a redução para 2%, prevista na Lei nº 8.078/90”.

Deve-se ressaltar que, à época da edição da súmula n° 61, ainda não vigorava o Código Civil Brasileiro (CCB) de 2002, o que obriga os profissionais de direito a interpretarem qualquer limite de multa por inadimplemento sob a luz da nova sistemática trazida pelo CCB. Por esse motivo, em que pese a súmula mencionada, pergunta-se, pode a multa ser superior a 10%? Acredita-se que sim, pelas razões expostas a seguir.

O limite da multa contratual em 10% está previsto no art. 9º do Decreto Federal n° 22.626 de 1933 (a Lei de usura), que havia sido especialmente elaborado para regulamentar situações do Código Civil de 1916 e não do atual. Tanto é que o CCB de 2002 não faz nenhuma menção ao decreto, diferente da Lei do Inquilinato, a qual o CCB teve o cuidado de mantê-la em vigor de acordo com a remissão expressa do art. 2.036.

Em uma interpretação sistemática do Código Civil, parece claro que o legislador, quando há necessidade, protege a vigência de leis que considera compatíveis com o Código. Outro exemplo seria a Lei Federal n° 6.404, que trata das Sociedades Anônimas, cuja vigência foi mantida pelo art. 1.089: “a sociedade anônima rege-se por lei especial, aplicando-se-lhe, nos casos omissos, as disposições deste Código.”

Caso análogo é o do Decreto Federal n° 2.681 de 1912, que regulava a responsabilidade civil nas estradas de ferro, e que foi revogado tacitamente pelo Código Civil, uma vez que o Código disciplina tanto o Transporte de bens e pessoas quanto a Responsabilidade Civil. Da mesma forma que o Decreto Federal (decreto do Poder Legislativo) n° 3.708 de 1919, que regulava a constituição de sociedades por quotas de responsabilidade limitada, e que também foi revogado tacitamente pelo Livro II da Parte Especial do Código Civil (Direito da Empresa). Tudo isso nos leva a conclusão lógica da revogação tácita do art. 9° da “Lei de usura” que determinava: “não é válida a cláusula penal superior a importância de 10% do valor da dívida”.

Alternativamente, mesmo que se entenda que o Código Civil não derrogou qualquer dispositivo da Lei de Usura, assim como o Código de Defesa do Consumidor, a norma não seria aplicável aos contratos de locação, uma vez que o art. 9º do Decreto 22.626 é aplicável somente para os contratos de mútuo (art. 1.262 do Código Civil de 1916) e os contratos de locação são regidos por lei específica. Nesse sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (vide Recurso Especial 324.015/SP) e de vários Tribunais estaduais têm admitido a fixação de multa moratória em patamar superior a 10% do valor do aluguel (vide Apelações Cíveis nº 2008.001.09749, nº 2006.001.10270, nº 2003.001.29498, nº 2003.001.36084 e nº 2002.001.22529 do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro; Apelações nº 1054993-0/2, nº 1061978-0/0, nº 1101732-0/3 e nº 851997-0/4 do Tribunal de Justiça de São Paulo).

Por fim, desde que a multa não ultrapasse o valor da obrigação principal (art. 412 do CCB), índices superiores a 10% do débito são válidos, pois nenhum percentual específico é ilegal, mas poderá ser reduzido pelo juiz “se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio” (art. 413 do CCB). A atitude do legislador em evitar impor limites para multas é a mais correta, pois, por um lado permite que as partes tenham a liberdade de convencionar as penalidades e, por outro, permite que qualquer multa possa vir a ser questionada judicialmente sob a luz da proporcionalidade das obrigações, o que serve perfeitamente ao princípio judicialista que o atual Código Civil adotou.